Free Consultation

Tanah Terjepit (Terkurung) Bangunan Tetangga, Pemilik Berhak Minta Jalan Umum

Bylawfirm admin

Author: Indra Sinurat

Persoalan tanah terjerpit atau dikenal juga tanah terkurung memang kerap muncul di kawasan padat penduduk maupun area yang berkembang pesat. Pemilik tanah bagian dalam harus berhadapan dengan tetangga yang enggan memberikan akses atau bahkan memberi harga dengan mematok harga tinggi untuk membuka sebagian tanah yang akan digunakan sebagai akses jalan umum. Oleh sebab itu pemerintah berperan untuk memberikan solusi agar setiap masyarakat terjamin haknya dengan mengatur ketentuan hukum mengenai persoalan tanah terkurung.

Ketentuan hukum memberikan perlindungan bagi pemiliki lahan yang terkurung diatur didalam ketentuan Kitab Undang undang Hukum Perdata (KUHPerdata) maupun prinsip fungsi sosial hak atas tanah dalam Undang Undang Pokok Agraria (UUPA).

Ketentuan khusus mengenai tanah terkurung diatur dalam Pasal 667 dan Pasal 668 KUHPerdata.

  • Pasal 667 KUHPerdata menyatakan bahwa, “menuntut kepada pemilik-pemilik pekarangan tetangganya, supaya diberi jalan keluar untuknya guna kepentingan tanah atau pekarangannya dengan kewajiban untuk membayar ganti rugi, seimbang dengan kerugian yang diakibatkannya.”
  • Pasal 668 KUHPerdata menyatakan bahwa, “Jalan keluar ini harus dibuat pada sisi tanah atau pekarangan yang terdekat ke jalan atau perairan umum, tetapi sebaliknya diambil arah yang mengakibatkan kerugian yang sekecil-kecilnya terhadap tanah yang diizinkan untuk dilalui itu.”

Secara umum pengertian tanah terkurung adalah tanah yang dikelilingi bangunan milik orang lain sehingga tak punya akses langsung ke jalan umum. Pemilik tanah berhak menuntut agar diberikan jalan keluar dengan kewajiban membayar ganti rugi yang seimbang dengan kerugian yang ditimbulkan. Konsep ini sebelumnya dikenal dengan istilah servituut atau Pengabdian Perkarangan. Servituut adalah aturan yang membuat sebidang tanah memberi manfaat bagi tanah di sebelahnya. Hal ini menjadikan pemilik tanah harus memberikan tanahnya untuk kepentingan tanah lain yang berdekatan. Berdasarkan KUHPerdata sebagai mana yang telah diatur dalam Pasal 667 dan Pasal 668, hak untuk memperoleh jalan keluar, hak mengalirkan air, atau aturan tidak boleh membangun bangunan lebih tinggi karena dapat merugikan tanah sebelah merupakan hak kebendaan. Ketentuan hak kebendaan yang tertuang dalam KUHPerdata wajib dihormati oleh pemilik tanah yang bersangkutan.

Apabila pemilik tanah dapat mengajukan gugatan atas dasar Perbuatan Melawan Hukum (PMH) sebagaimana diatur dalam pasal 1365 KUHPerdata bahwa, “Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut. Syahrul Machmud dalam bukunya Penegakan Hukum dan Perlindungan Hukum bagi Dokter yang Diduga Melakukan Medikal Malpraktek, menjelaskan bahwa seseorang dikatakan melakukan perbuatan melawan hukum apabila terpenuhi syarat-syarat atau unsur-unsur PMH, sebagai berikut:

  • perbuatan tersebut perbuatan melawan hukum;
  • harus ada kesalahan;
  • harus ada kerugian yang ditimbulkan;
  • adanya hubungan kausal antara perbuatan dan kerugian.

atau secara umum unsur-unsur PMH meliputi:

  • Adanya perbuatan baik bersifat aktif maupun pasif;
  • Perbuatan tersebut melawan hukum;
  • Timbul Kerugian;
  • Terdapat hubungan sebab akibat antara perbuatan dan kerugian; dan
  • Adanya Kesalahan.

Oleh sebab itu, pemilik tanah harus memperhatikan kepentingan masyarakat sekita, termasuk memberikan akses jalan bagi tanah yang terkurung.

Sources:
Kitab Undang-undang Hukum Perdata. https://www.hukumonline.com/pusatdata/detail/17229/ burgerlijk-wetboek/?utm_source=website&utm_medium=internal_link_klinik&utm_campaign=KUHPerdata, diakses pada 15 April 2026.
Auli, Renata Christha. 2024. Isi Pasal 1365 KUH Perdata tentang Perbuatan Melawan Hukum. https://www.hukumonline.com/klinik/a/apa-itu-perbuatan-melawan-hukum-dalam-pasal-1365-kuh-perdata-lt6576f13b60c6a/, diakses pada 15 April 2026.